Na co należy zwracać uwagę, wybierając najkorzystniejszy kredyt na dom

Kluczowymi czynnikami, na które trzeba zwracać uwagę, wybierając najlepszy kredyt hipoteczny na dom, są warunki oferowane przez bank, zarówno w zakresie kosztów kredytu, jak i kosztów okołokredytowych, związanych z ob

Na całkowite koszty kredytu hipotecznego składa się wiele czynników, z których najważniejsze jest jego oprocentowanie. Porównując oferty rożnych banków trzeba jednak zweryfikować pozostałe koszty i ocenić je łączne. Banki często kuszą niskim oprocentowaniem, ale rekompensują sobie te straty wprowadzając np. dodatkowe ubezpieczenie, które znacznie podwyższy nasze miesięczne wydatki na kredyt.

W pierwszej kolejności powinniśmy jednak zweryfikować oprocentowanie i obliczyć wysokość rat (równych i malejących) oraz całkowity koszt odsetek.

Oprocentowanie każdego kredytu złotówkowego składa się z dwóch elementów: WIBORu i marży.



WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) jest to referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku czyli inaczej stopa procentowa na rynku międzybankowym, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom.

Marża to z kolei zysk banku z tytułu udzielonego kredytu i ustalana jest indywidualnie w stosunku do poszczególnych rodzajów kredytów. Ta część kredytu decyduje najbardziej o koszcie kredytu oraz wysokości raty w poszczególnych bankach i jest ustalana przez bank na podstawie kilku kryteriów, takich jak: cel i kwota kredytu hipotecznego, wkład własny, waluta kredytu, indywidualna ocena kredytobiorcy i jego zdolność kredytowa, wskaźnik LTV oraz czy kredytobiorca skorzysta z dodatkowych usług banku.

Im niższa marża, tym oczywiście lepiej dlatego, że wpływa ona na comiesięczną ratę kredytu, a długi okres spłaty kredytu hipotecznego powoduje, że długo się z nią nie rozstaniemy.

Do raty należy dodać pozostałe koszty. Jest to przede wszystkim prowizja, która jest kosztem jednorazowym, ale może stanowić spory wydatek (musi być zapłacona w momencie uruchomienia kredytu i albo stanowi odsetek kwoty kredytu np 2-2,2% albo ustalona jest na stałym poziomie). W promocyjnych kredytach może wynosić 0%.

Innym jednorazowym wydatkiem jest wycena rzeczoznawcy. Bank albo przedstawi nam własną listę rzeczoznawców majątkowych, z których możemy sami kogoś wybrać, albo przeprowadzi wycenę sam (obciążając nas kosztami). Różnica w wycenie tej usługi może wynosić nawet kilkaset złotych. W przypadku kredytu na budowę domu konieczna będzie zapłata za wizytę przedstawiciela banku, który zweryfikuje stan zaawansowania budowy. Może to być kilkukrotny wydatek.

Musimy uwzględnić również ubezpieczenie- zarówno obowiązkowe jak i dodatkowe. Ubezpieczenie podstawowe to ubezpieczenie nieruchomości (zwykle kilkaset złotych w skali roku), ubezpieczenie niskiego wkładu własnego i ubezpieczenie pomostowe. Ubezpieczenie pomostowe dotyczy okresu od wypłaty pierwszej transzy kredytu do ustanowienia hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej.

Zwykle bank wymaga także polisy na życie swojego kredytobiorcy.

Dodatkowe ubezpieczenia to często oferty nie do odrzucenia. Klient może nie wyrazić na nie zgody, ale wówczas oferta banku będzie mniej korzystna (np. wyższa marża). Trzeba więc skalkulować koszty kredytu w kilku opcjach (z ubezpieczeniami i bez) i zdecydować która z nich jest korzystniejsza.

Sytuacja wygląda podobnie w przypadku posiadania konta w banku, w którym ubiegamy się o kredyt. Zwykle oferta dla „własnych” klientów jest korzystniejsza. Dlatego banki mogą zachęcać w ten sposób do założenia konta. Mogą także wymagać posiadania karty kredytowej (oczywiście swojej), która poprawia statystyki banku. Częstym wymogiem są wpływy na koncie w pewnej minimalnej kwocie (niedopełnienie tego warunku może skutkować podwyższeniem marży).

Istotnym elementem jest możliwość wcześniejszej spłaty kredytu i jej warunki. Bankowi zależy, aby klient jak najdłużej spłacał kredyt – wówczas zapłaci bankowi więcej odsetek. Jeśli planujemy wcześniejszą spłatę warto sprawdzić jakie są warunki „odstępnego”. Przy takim samym oprocentowaniu warto zdecydować się na ofertę, która gwarantuje nam bezpłatną możliwość wcześniejszej spłaty albo jej korzystniejsze warunki (zwykle bez dodatkowych kosztów można spłacić w danym okresie tylko część kwoty kredytu, albo musimy ponieść dodatkowy koszt -np 2%- od spłacanej kwoty).

Powinniśmy także porównać ile i jakich dokumentów żąda bank – uzyskanie poszczególnych zaświadczeń, wypisów itp. wiąże się z dodatkowymi kosztami. Każdy z nich ma ponadto określoną datę ważności.

Oprócz ww. wymiernych elementów warto zweryfikować ile trwa ocena wniosku kredytowego w danym banku (im krócej tym lepiej). Jest to szczególnie ważne, gdy zależy nam na szybkiej przeprowadzce, albo zgodnie z umową przedwstępną mamy ograniczony czas na podpisanie aktu notarialnego i możemy stracić zadatek.